Moura Dubeux: Prefeitura retira contrapartida em licença ambiental de obras do antigo Othon

A Secretaria de Desenvolvimento Urbano (Sedur) de Salvador publicou, na quarta-feira (10), uma portaria que altera pontos da licença ambiental concedida ao projeto de retrofit do antigo Bahia Othon Palace Hotel e à construção de um novo edifício multi-residencial no mesmo terreno, na Avenida Oceânica, em Ondina. O empreendimento é da empresa MD BA Oceania Construções, vinculada à incorporadora Moura Dubeux, que adquiriu o imóvel em leilão em dezembro de 2023 por R$ 109 milhões.

A licença ambiental unificada havia sido concedida em novembro de 2024, com validade de quatro anos, estabelecendo uma série de condicionantes para a execução da obra. A nova portaria, porém, promoveu mudanças significativas em exigências como condições de trabalho, procedimentos na fase de obras, paisagismo e preservação ambiental. Além disso, determinou a exclusão da condicionante que obrigava a empresa a implantar uma contrapartida em benefício da cidade.

Exclusão de contrapartida pública
A principal mudança está na exclusão da condicionante XXXVI. O texto anterior previa que, como contrapartida, a Moura Dubeux deveria escolher, junto com a Secretaria de Sustentabilidade (Secis), uma área para criação ou manutenção de espaço público de lazer, praça ou parque naturalizado. Essa obrigação foi eliminada, retirando do projeto um benefício direto para a cidade

Mudanças no paisagismo e proteção ambiental

O paisagismo, previsto na condicionante XVI, também foi flexibilizado. Se antes havia a exigência de priorizar espécies nativas da Mata Atlântica e detalhar tratos culturais, a nova versão manteve o plantio de espécies nativas, mas simplificou a entrega do relatório final à Sedur.

Na condicionante XXIV, que trata da encosta e vegetação local, a redação foi alterada para restringir de forma mais direta qualquer intervenção não licenciada, responsabilizando a empresa por conscientizar funcionários e futuros moradores sobre os limites ambientais.

Alterações em normas de trabalho e obras
Na condicionante XI, que trata de saúde e segurança no trabalho, a exigência de apresentação semestral de relatórios comprovando o cumprimento das Normas Regulamentadoras foi retirada. Agora, basta atender às normas e implantar o canteiro de obras com sanitários adequados, tapumes e cercamento da área.

Já na condicionante XIV, os procedimentos exigidos durante a fase das obras civis foram reduzidos. O texto anterior previa, entre outros pontos, a recuperação das áreas afetadas pelo canteiro e regras para o manejo de resíduos e poluição. A nova redação manteve apenas a obrigação de realizar a limpeza de sanitários químicos com empresas habilitadas, apresentando os comprovantes à Sedur.

Nota da Sedur

A Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano (Sedur) informa que a solicitação e análise de revisão de condicionantes está prevista na Lei de Política Municipal de Meio Ambiente e Desenvolvimento Sustentável, conforme decreto regulamentador. A Sedur ressalta que todas as licenças são analisadas por técnicos do órgão, com base nas exigências da legislação municipal – Lei de Ordenamento do Uso e Ocupação do Solo (LOUOS) e o Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano (PDDU).

Justificativas das alterações: 

Condicionante XI – Condições e meio ambiente de trabalho – Nessa condicionante, foi retirados apenas a obrigatoriedade de apresentação de relatório semestral, haja vista, que a competência para fiscalização das questões trabalhistas é do Ministério Público do Trabalho. 

Condicionante XIV – Procedimentos durante a fase das obras civis – O que foi corrigido foi apenas a nomenclatura, uma vez que se trata de obra civil. Devendo ser apresentado o Plano de Gerenciamento de Resíduos da Construção Civil (PGRCC), conforme a Política Nacional de Resíduos Sólidos. 

Condicionante XVI – Paisagismo do empreendimento – Houve uma alteração do “realizar” para “priorizar” uma vez que nem sempre é possível utilizar-se de espécies de uso ornamental do Bioma de Mata Atlântica para o ajardinamento, sendo este um aspecto técnico específico do projeto arquitetônico e paisagístico. 

Condicionante XXIV – Intervenção na encosta e vegetação - A Lei Federal citada elenca em quais casos são proibidas as intervenções em encostas e vegetação. A revisão desta condicionante não passa a permitir a exploração destas áreas protegidas por lei, apenas busca melhor entendimento e aplicabilidade da referida condicionante. Existem obras que podem ser inevitáveis, desde que estejam dentro das hipóteses mencionadas no Novo Código Florestal Brasileiro. 

Condicionante XXXVI – Contrapartida – A revisão da condicionante ocorreu, uma vez que a medida compensatória estabelecida não tem relação direta e proporcional com os impactos ambientais adversos provindos do empreendimento em questão. Inclusive, há entendimentos da Advocacia Geral da União que discorda da imposição de condicionantes que não guardam relação direta com os impactos, bem como portaria interministerial preceituando que as condicionantes devem guardar “relação direta com os impactos” adversos decorrentes da atividade ou do empreendimento identificados nos estudos ambientais. Vale ressaltar que a área em questão é privada com longo histórico de ocupação por atividade hoteleira.